Configuração do Motor de Análise

Personalize sua Fórmula de Scoring

Selecione os indicadores que você considera mais relevantes para a análise de risco. Em seguida, atribua um peso percentual para cada um. A soma dos pesos deve ser exatamente 100%.

Cardápio de Indicadores

Como o Score de Risco é calculado?

O Score de Risco é um número de 0 (baixo) a 1 (alto), calculado assim:

Score = Σ (valor_normalizado_i × peso_i)

Onde i percorre cada indicador selecionado.

1. Normalização: cada componente é convertido para a faixa [0, 1]:

Spread Médio	valor ÷ 0.15 (teto IPCA+15%)
LTV	já é decimal (0–1)
Concentração	já é decimal (0–1)
Garantia	já é decimal (0–1)
Subordinação	já é decimal (0–1)
Exp. Setorial	já é decimal (0–1)

2. Peso: os percentuais que você atribui (somando 100%) são convertidos em decimais:

peso_i = pct_i / 100

Ex: se você seleciona 3 indicadores com 40%, 35% e 25%, os pesos serão 0.40, 0.35 e 0.25 (somam 1.00). Como cada componente já é normalizado em [0, 1] e os pesos somam 1, o resultado fica automaticamente no intervalo [0, 1], independentemente de quantos indicadores você escolha.

3. Gatilho de ruína: se LTV > 85%, o score é multiplicado por ×1.3 (com teto em 1.0).

O painel de dados exibe a tabela completa do cálculo, componente a componente, para cada fundo.

Sua Fórmula

Defina o peso relativo de cada indicador selecionado.

Soma dos Pesos 0.00

Ou

Esta opção distribui peso igual entre os 6 indicadores. Não constitui recomendação de ponderação de risco.

⚖ Regulamentação de Fundos Imobiliários

Principais normas que regem os FIIs no Brasil — da criação à tributação.

1

Lei nº 8.668/1993 Base Legal

Define o que é um FII, como funciona o condomínio fechado, a proteção do patrimônio do fundo e a obrigação de distribuir no mínimo 95% dos lucros aos cotistas.

🔗 planalto.gov.br — Lei 8.668/1993

2

Lei nº 11.033/2004 Isenção de IR

Norma mais diretamente relevante para o investidor PF. Estabelece que são isentos de imposto de renda os rendimentos distribuídos pelo FII desde que:

As cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão;
O fundo tenha no mínimo 50 cotistas;
O cotista beneficiado possua menos de 10% das cotas do fundo.

🔗 planalto.gov.br — Lei 11.033/2004

3

Resolução CVM nº 175/2022 Marco Regulatório

Consolida e simplifica o arcabouço regulatório dos fundos ao substituir a Instrução CVM 555 e outras 38 normas, reduzindo divergências de interpretação e aumentando a segurança jurídica. Para o investidor, interessa especialmente o Anexo Normativo de FIIs, que trata de assembleias, direitos dos cotistas, divulgação de informações e governança.

🔗 conteudo.cvm.gov.br — Página oficial da norma 📄 Texto consolidado (PDF)

4

IN RFB nº 1.585/2015 Tributação

Detalha como o IR incide sobre ganhos de capital na venda de cotas, rendimentos distribuídos e demais aspectos tributários para o cotista.

🔗 normas.receita.fazenda.gov.br — IN 1.585/2015

5

Regras e procedimentos de administração e gestão de recursos de terceiros Classificação de FII - ANBIMA

A partir do Capítulo VIII, pág 237, o usuário encontrará a classificação dos fundos imobiliários conforme regulamentação da ANBIMA.

🔗 anbima.com.br — Documento em PDF 🖼️ Infográfico — Mapa Mental

📚 Guia do Monitor de Risco de FIIs

⚙️ Motor de Análise Personalizável

Antes de acessar o dashboard, você pode personalizar sua fórmula de scoring na página do Motor.
Selecione os indicadores que considera mais relevantes (de 1 a 6 componentes).
Atribua um peso percentual a cada indicador (a soma deve ser 100%).
Os pesos são convertidos em decimais (ex: 40% → 0,40), e como cada componente já é normalizado em [0, 1] pela IA, o resultado final fica automaticamente nessa mesma faixa, independentemente do número de indicadores selecionados.
Clique em "Gerar Painel de Dados" para ver o dashboard com sua fórmula.
Para reconfigurar, use o botão "Recalibrar Fórmula" no topo do dashboard — seus pesos anteriores serão preservados.
Use o botão "Pesos iguais" para distribuir o peso igualmente entre todos os indicadores selecionados.
Se já possui uma fórmula salva, pode clicar em "Pular para o Painel com sua fórmula anterior" para ir direto ao dashboard.

📊 O que é esta plataforma?

Um painel que analisa automaticamente os relatórios gerenciais dos Fundos Imobiliários de Papel (CRIs) publicados no FNET da B3, utiliza Inteligência Artificial (Gemini) para extrair dados e calcular um Score de Risco de 0 (baixo) a 1 (alto) para cada fundo.

🎲 Cards de Risco (Frente)

Cada card mostra o ticker, o score atual (2 casas decimais), a variação (delta) e um gráfico sparkline com a evolução do risco ao longo dos meses.
A borda esquerda indica o nível: ● verde = baixo (<0.40), ● laranja = médio (0.40–0.59), ● vermelho = alto (≥0.60).
Viagem no tempo: clique em um ponto do gráfico para ver os dados daquele mês específico. As barras de risco e a interpretação se atualizam. Ao carregar, o mês mais recente já vem selecionado (círculo no marcador).
No rodapé de cada card: Cotação (com ícone 📈 para ver o gráfico de preços), DY anual e P/VP.

🔄 Virar Card (Flip) — Verso

Clique no ícone de flip (canto superior) ou no nome do ticker para girar o card.
O verso mostra: Gestora, Administradora, Segmento, Cotistas (com gráfico de distribuição quando disponível), Patrimônio Líquido e Objetivo do Fundo (gerado por IA).
Composição da Carteira: gráfico de barras empilhadas 100% mostrando a alocação por tipo de ativo (CRI, FII, Caixa, etc.).
Dividend Yield Mensal (%): gráfico de barras com o DY (Rendimento ÷ Cotação de Fechamento do Mês) dos últimos meses disponíveis.
Ver Relatório: link direto para o PDF original publicado no FNET da B3.

📈 Indicadores de Risco

LTV (Loan-to-Value): endividamento relativo ao valor dos ativos. Maior = mais alavancado. Quando não disponível (N/D), o score usa a média de mercado.
Spread Médio (IPCA+): taxa média da carteira de CRIs. Spread alto pode indicar maior risco de crédito.
Concentração: peso do maior devedor no PL do fundo. Alta concentração = mais vulnerabilidade.
Garantia: qualidade das garantias (corporativo/imóveis prontos = baixo risco; loteamento/desenvolvimento = alto).
Subordinação: exposição a cotas mezanino/subordinadas.
Exp. Setorial: concentração em setores de risco elevado (Loteamento, Multipropriedade, Incorporação).

🟣 Benchmark (Linha Roxa)

Cada barra de risco exibe uma linha vertical roxa que representa a média do mercado para aquele indicador, calculada entre todos os FIIs monitorados.
Se a barra do fundo ultrapassa a linha roxa, o fundo está acima da média do mercado naquele quesito de risco.

🛠️ Interpretação dos Componentes

Abaixo das barras, a seção Interpretação lista os componentes com maior variação em relação ao mês anterior.
Cada item mostra a variação em pontos percentuais (p.p.) e o impacto no risco.
🛡️ Fator positivo = reduziu o risco. ⚠️ Fator negativo = aumentou o risco.
Filtro pelo Motor: quando há uma fórmula personalizada ativa, só são exibidas as interpretações referentes aos componentes selecionados.

📊 Comparar Fundos (Radar)

Marque a caixa de seleção (canto superior esquerdo do card) em até 3 fundos.
Clique no botão fixo "Comparar Selecionados" (canto inferior direito) para abrir o gráfico Radar.
O radar sobrepõe os 6 indicadores de risco de cada fundo selecionado, facilitando a comparação visual.

💼 Minha Carteira

Use o dropdown "Minha Carteira" para montar, filtrar ou gerenciar sua carteira de FIIs.
Montar minha carteira: selecione os FIIs que você possui ou acompanha.
Filtrar minha carteira: mostra apenas os cards dos FIIs que estão na sua carteira.
Adicionar FIIs: inclua novos FIIs à carteira já existente.
Mostrar todos os cards: volta a exibir todos os FIIs do painel.

📰 Notícias

Cada card possui um ícone de notícias. Clique para abrir uma timeline com as últimas notícias do fundo.
As notícias são coletadas automaticamente de fontes como InfoMoney, Valor Econômico, Suno e outros portais financeiros.

💼 Contato de Gestoras

Acesse o menu Ajuda › Gestores ou vire o card do fundo e clique no nome da gestora.
Use o modal para buscar informações de contato estruturadas (Endereço, E-mail, Site e Telefone) extraídas dos relatórios originais via IA.

📣 Notificações via Telegram

Clique no ícone de sino (🔔) no cabeçalho da página.
Basta enviar um /start para o bot e colar o Token gerado no campo. Você receberá alertas de novos relatorios, mudanças de notas e emissão de notícias.

💬 Envio de Feedbacks

Utilize o botão "Dar Feedback" localizado no canto inferior da tela.
Você pode enviar sugestões de melhoria, reportar problemas, deixar elogios ou tirar dúvidas. Sua mensagem vai diretamente para nossa plataforma.

🔍 Busca e Filtros

Campo de busca: digite o ticker, o nome da gestora ou da administradora. A partir do 3º caractere, um autocomplete sugere resultados.
Tendência: filtre por fundos cujo risco está piorando (🔴) ou melhorando (🟢).
Ordenar por: Score, Delta, LTV, Spread, Garantia, Subordinação, Concentração, Exp. Setorial, Cotistas ou Patrimônio Líquido (crescente/decrescente).

📈 Gráficos

Gráfico de Dispersão: acesse pelo botão "📈 Gráficos ▾". Escolha variáveis para os eixos X e Y entre DY, P/VP, Score e os 6 indicadores. Cada ponto é um FII, colorido por classe de risco. Zoom com scroll e pan com arraste.
Evolução de Preços: gráfico de candlestick estilo TradingView com dados históricos (Yahoo Finance). Inclui volume diário e indicadores técnicos: SMA, EMA, Bollinger, RSI, MACD e OBV. Acesse pelo dropdown de gráficos ou pelo ícone 📈 ao lado da cotação em cada card.

⚖ Regulamentação

No menu Ajuda, acesse "Regulamentação" para consultar as principais normas que regem os FIIs no Brasil.
Inclui: Lei 8.668/1993 (Base Legal), Lei 11.033/2004 (Isenção de IR), Resolução CVM 175/2022 (Marco Regulatório) e IN RFB 1.585/2015 (Tributação), com links oficiais.

📖 Glossário

Acesse pelo menu Ajuda → Glossário. Possui mais de 150 termos sobre fundos imobiliários, com foco em FIIs de papel e riscos.
Busca dinâmica por palavra-chave e navegação por letras (A–Z).

⚠️ Ícones e Alertas

⚠ ao lado de uma barra: dado não encontrado no PDF, valor estimado.
⚠ no gráfico sparkline: descontinuidade no histórico (meses sem relatório publicado).
🛈 ao lado de um indicador: passe o mouse para ver a definição do indicador.
🚫 (N/D) ao lado do LTV: dado não disponível. Score calculado com a média de mercado.

💶 Cálculo do Dividend Yield

DY Mensal (%): Rendimento por Cota ÷ Cotação de Fechamento do Mês × 100.
DY Anual (%): Soma dos rendimentos dos últimos 12 meses ÷ Cotação atual × 100.
Fonte do rendimento: extraído do relatório gerencial pela IA. Cotação via Yahoo Finance.

📧 Contato e Redes

No rodapé de todas as páginas, você encontra ícones para enviar um e-mail (monitorfiis@gmail.com), acessar nosso perfil no X (Twitter) (@monitorfiis) e nosso canal no Telegram (@monitorfiis).